Бойко о недвижимости

Рынок недвижимости в 2026: обвал или пауза? ✔Rutube ➤https://rutube.ru/video/f461d553e8d8f36c92cced8e105b9ca6/ ✔YouTube➤https://youtu.be/s-dMcXjFfHE

Любовь с первого взгляда Завтра начнутся бронирования шикарного проекта Авторская коллекция резиденций «Муза», который доставил мне визуальное удовольствие. Хочется не только рассказывать, но и показывать. 📌Дано: ❕Застройщик - Мангазея ❕Проект - Муза ❕Класс проекта - настоящий премиум ❕Статус - квартиры 📍Локация - тут САО, район Аэропорт, 9 мин. пешком до м Аэропорт ❕Количество квартир - 309 шт. ❕Количество машиномест - 149 м/м (к-т обеспеченности - 48%, мало для премиума) Поэтому если купите квартиру, то паркинг брать обязательно, в тч в инвест‼️ Камерный проект: 2 корпуса - от 7 до 21 этажа (каскадной формы) ❕Ср площадь квартиры - 81 квм ❕Высота потолка - от 3,5 м ❕Панорамные окна шириной 1,2 метра через каждые 80 см стен, что позволяет спроектировать пространство по желанию собственника. ❕В каждой комнате есть открывающиеся распашные створки. ❕Среднее количество квартир на этаже – 6. ❕В каждом подъезде есть сервисный лифт. ❕Площадь внутреннего двора - 0,8 га. Великолепная архитектура, натуральные материалы в оформлении, богатое лобби, спортивный зал для резидентов на 310 квм. ‼️Очень важно - это премиальная инженерия: ✅ Приточно-вытяжная вентиляция с многоступенчатой очисткой и ультрафиолетовой фильтрацией ВО ВСЕХ ПОМЕЩЕНИЯХ, включая лифты и лобби ✅ Мультизональная центральная трёхтрубная VRF система ✅ Пятиступенчатая система фильтрации воды до уровня питьевой ✅ Круглогодичная подача тёплой воды ✅ Увеличенные межквартирные стены с шумоизоляцией И еще много чего ценного для улучшения качества жизни 🗝️Ключи до 30.10.2029 года 💰 Цены: На старте завтра выведут следующие лоты: 2е от 43 квм от 40 млн руб 3е от 88 квм от 60 млн руб 4е от 85 квм от 65 млн руб Но в базовой нарезке в проекте есть 3е более скромной площади - от 65 квм. Будет доступна рассрочка с ПВ 40% на 2 года с удорожанием. Локация: Московский спальник. ✅ Плюсы: ❕вокруг низкоэтажные постройки - хорошие видовые характеристики ❕развитая соцалка - школы, сады, поликлиники, ВУЗы ❕раз кому-то нравится Петровский парк, то и о нем упомяну ❕Пешая доступность до метро, но не под домом ❌ Минусы: ❕3 дома рядом попали в программу реновации - подлежат сносу. СТАРТОВЫХ ПЛОЩАДОК в локации нет ❕соответствующее окружение из жителей старых домов (это актуально для тех, кто много гуляет вокруг дома) МАНГАЗЕЯ ключевую коммерцию не продает, а сама тщательно выбирает арендаторов. И также собственная УК осуществляет обслуживание собственных домов. Условия бронирования: ‼️бронь можно поставить только физически посетив офис продаж или если ваш брокер посетит офис, а вы подключитесь на зум (для региональных клиентов) ‼️Я ключевой партнер Мангазеи, поэтому у меня приоритетная возможность записи на встречи ‼️Стоимость бронирования - 1%, на оплату бронирования 2 часа ‼️РнС уже получен, на выход на сделку до 2-х недель Пишите мне МУЗА в личные сообщения и я займу для вас время встречи первыми! 📌Бойко о недвижимости в MAX

Национальный центр «Россия» - всем на зависть Каким же крутым сделают новое пространство Национального центра «Россия». Расположено - тут. По соседству с Домом Дау. Я не могла оставить эту новость незамеченной, так как инвесторы зашли со мной в проект Дом Дау по уникальным ценам, и сейчас мы пристально следим за его строительством и за изменениями вокруг. В диалоге с Собяниным руководитель Центра заявила: «Важно, чтобы каждый гость пространства испытывал восторг и вдохновение, мечтал и стремился создавать наше общее счастливое будущее»😍 Так что вкладываться будут по-полной. Поэтому встречаем: ❕общая площадь 205 тыс квм (в 3 раза больше Кремлевского дворца) ❕высота здания — 51 метр (6 наземных этажей, 2 - подземных. ❕площадь территории - более 14 гектаров ❕Состав проекта: - выставочные площади - конгресс-концертный трансформируемый зал - медиа- и пресс-центры - гастрономические ряды - зона ритейла ❕ландшафтный парк площадью 4 гектара с аллеями и водоемами ❕мультимедийные фасад и крыша, которые станут особым украшением здания в дни национальных праздников и во время проведения культурных мероприятий ❕Один из самых больших в мире видовых атриумов будет оборудован как закрытое пространство - летом там будут мероприятия, а зимой - каток. Открытие планируется в 2029 году. Будущее пространство призвано стать символом современной России, отражающим ее творческий потенциал, многонациональную культуру и стремление к инновациям. А мы, инвесторы, потираем ручки и радуемся, что территория такого знакового объекта станет практически придомовой территорией для Дома Дау и несомненно повлияет на стоимость квадратного метра недвижимости. Важно‼️ На планах города красуется здание в виде «бабочки». По задумке это должен быть гостиничный комплекс и для такого масштабного проекта его появление оправдано. Но проект еще даже не разрабатывается. Девелопера нет. Поэтому инвесторам для максимизации прибыли выходить из Дом Дау стоит выходить не позднее чем начало строительства этого объекта, тк он частично закроет вид на город. Года 3-4 в запасе еще есть. 📌Бойко о недвижимости в MAX

Новичок Донского района На прошлой неделе вышел новый проект от STONE. 📌Дано: ❕Проект - Блик ❕Застройщик - STONE ❕Класс - премиум ❕Статус - квартиры 📍Локация - тут Количество квартир - 763 шт Количество машиномест - 400 шт (к-т обеспеченности - 52%, средний по текущим меркам) Обеспеченность лифтами башни А (50 этажей) - 97 квартир на 1 лифт (высокая нагрузка‼️) В среднем 12 квартир на этаже Высота потолка - 3,2 м Панорамные окна ❕Состав проекта: 2 башни 50 и 30 этажей, фитнес студия на 160 квм ❕Инженерия: ♻️ Центральная приточно-вытяжная система ♻️ Фильтры тонкой очистки от аллергенов, выхлопов, пыльцы ♻️ Центральная система кондиционирования ♻️ Водоподготовка, механическая очистка ♻️ Сервисный лифт 💰 Цены: Срок сдачи проекта - 2030 год. Цены в проекте не дешевые - сразу с потенциалом роста себестоимости строительства за 4 года: ❕Студии от 23 млн руб с видом на воду ❕2е от 26 млн руб, но видовые на воду - от 30 млн руб. Сразу +10% к стоимости метра. ❕3е от 45 млн руб Преобладают избыточные площади квартир - особенно 3е, от 78 квм. Из 13 квартир на этаже только 4 угловые - крупные форматы. Остальные - однушки и студии. Выводы: Плюсы: ✅ Достойный по наполнению проект - инженерия, коммерция, пластика фасада, нарезка ✅ Первая линия от реки ✅ Много видовых квартир - стоит в окружении низкоэтажной застройки Минусы: ❌ Локация Субъективно - не особо премиальная для жилого проекта, предпринимательский уголок. Жилых объектов в этом треугольнике мало. В пешей доступности колледж и одна школа на другой стороне Варшавского шоссе. Детских садов нет. Удивительно, почему город не заставил застройщика построить хотя бы коммерческий детский сад в составе проекта. Да, локация будет развиваться - в непосредственной близости от проекта выделены зоны под КРТ, но официально не опубликованы. Нашла - тут. Пишут, что из-за сложного рельефа соседние проекты не особо привлекательные. ❌ До метро - 16 минут пешком ❌ Не прогулочная набережная и пешком пройтись некуда ❌ Мелкая нарезка, 13 квартир на этаже, 100 квартир на 1 лифт Развитие локации: Есть зоны КРТ под развитие, а текущая сформированная застройка - чисто коммерческая. «Оживить» этот ЖК поможет строительство пешеходного моста к Зиларту с его прогулочной набережной и развитой инфраструктурой. 📌 Вывод: Stone умеет продавать и упаковывать проекты - готовят красивые материалы, глубоко копают в портрет покупателя, рассчитывают инвест привлекательность и предлагают разнообразные программы рассрочки. В этом проекте уникальным предложением является рассрочка на 4,5 года с ПВ 30% и удорожанием всего 4%. При такой рассрочке рост цены квм от начального прайса возможен около 75% на вложенный капитал. Локация - не семейная, нарезка - соответствующая, поэтому в проекте будет высокая конкуренция среди однушек. Причем именно среди инвесторов, тк местный спрос очень ограничен и в силу большого количества конкурентов, уже подвымылся. Поэтому ,после получения ключей, инвесторы устроят аттракцион невиданной щедрости. Имейте ввиду Stone не дает согласия на переуступку до полного погашения рассрочки. Относительно видовых - для меня вид на город интереснее, чем в сторону реки. Так что не вижу смысла переплачивать. ‼️ Важно: У Stone нет рассрочек с фиксированным платежом, только равномерные платежи от 300 тр/ в месяц. Не все могут потянуть такие платежи. Поэтому мы нашли достойный проект, у которого есть: - платежи от 100 тыс руб в месяц - свой детский сад в ЖК - 5 минут ходьбы до рейтинговой школы - премиальная инженерия - фитнес клуб в доме - 5 минут до метро - срок сдачи 2028 год И главное - сопоставимые цены‼️ Если вы не смогли зайти в Блик из-за некомфортных ежемесячных платежей или долгого срока сдачи, то напишите мне в личные сообщения АЛЬТЕРНАТИВА и я расскажу подробнее. 📌Бойко о недвижимости в MAX

Старт продаж нового проекта - эксклюзив команды Бойко‼️ Мы можем забронировать квартиру нашим клиентам до официального старта продаж по минимальным ценам! Старт для всех — 24 марта. Старт для наших клиентов - сегодня‼️ Сейчас оплачивается только бронь 200 тыс руб. Выход на ДДУ - июль 2026 года. За этот период ваша квартира вырастет в цене минимум на 15%‼️ Мы знаем это по результатам предыдущих стартов продаж данного застройщика. А рост цены к сдаче дома - не менее 70%‼️ Кратко о проекте: • Премиальный жилой комплекс на первой береговой линии с панорамными видами на Москва-Сити и воду. • Всего 3 минуты до ТТК и 8 минут до Садового кольца. • Развитая внутренняя инфраструктура и продуманное благоустройство проекта. Условия покупки: • Беспроцентная рассрочка на 3 года. • Первоначальный взнос от 20%. За подробностями: Пишите СТАРТ в личные сообщения❤️ Чуть позже напишу полный пост разбор. 📌Бойко о недвижимости в MAX

Северный речной порт 11 марта вышла в продажу 2 очередь проекта Северный пост от Legenda. Я не писала этот пост, чтобы не кричать «волки» пока не убедилась, что это действительно они. Насмотревшись на новые старты продаж, не исключала, что могут выйти дороже первой очереди. Северный порт - это проект на берегу Москвы реки на левой стороне Ленинградского шоссе при движении из центра. На территории 26 га несколькими девелоперами реализуется проект комплексного развития территории по созданию абсолютно новой жилой, коммерческой, социальной и спортивной среды. Так вот сейчас там ведут строительство 2 застройщика: 💡Легенда 💡Мангазея 1 очередь строительства Легенды: ❕Количество квартир - 1173 шт ❕Распроданность - 76% ❕Старт продаж - март 2024 года Ввод в эксплуатацию - 1 кв 2028 года До метро идти 17-22 минуты пешком. Очень нравится кривая роста средней цены продажи с сайта наш.дом.рф - равномерный рост без скачков и падений (прилагаю к посту). Также я не поленилась и посчитала среднюю цену на старте продаж и сейчас по ЗАКЛЮЧЕННЫМ ДДУ: ❕Старт - 398 тр/квм ❕Сейчас - 560 тр/квм ‼️Рост составил - 41% Если говорить про соседа, Мангазею на речном, то там текущая распроданность - 58% и средняя цена продажи сейчас - 549 тр/кв. Что для проекта на второй линии высокие показатели. Посмотрим квартирографию: Северный порт: 56% студий и 1к Мангазея: 48% студий и 1к Но студии и однушки в таком отдалении от метро возможны для собственного проживания, а не для короткого инвеста, поэтому их бы я не рассматривала. А вот крупные видовые форматы - тут уже интересно. Наш реальный кейс: ❕в ДДУ - 30 этаж по цене 39,8 млн руб ❕в текущем предложении с сайта - 15 этаж. И пока я писала пост её уже забронировали. Рыночная цена квартиры в рассрочку на 30 этаже - около 80 млн руб. Итого прирост - 100%‼️ Я считаю, что в данном проекте на текущий момент нет смысла покупать квартиры с видом в сторону Ленинградки - перспективной застройки бизнес центров. До того, как район заживет полной жизнью ликвидность у этих вариантов сомнительная. А вот видовые квартиры особенно в низкоэтажных домах на первой линии - максимально интересный вариант. Текущая стоимость при покупке в рассрочку видовых квартир: ♻️ 1 оч - 760 тр за квм ♻️ 2 оч - 660 тр за квм А стартовал проект примерно с 480 тр за квм. А теперь ответы на интересующие всех вопросы. Есть ли смысл брать 2 очередь сейчас под инвест? По словам застройщика общий объем поставленных броней на 2,5 млрд руб. - примерно 95 квартир. Это очень много для старта. Преимущественно интерес вызван длинной рассрочкой. Часть броней отвалится из-за условия долгого хранения средств на аккредитиве. По текущей схеме покупки ДДУ подписывается и оплачивается, но на регистрацию не отправляется. Застройщик меняет проектную документацию. Ориентировочный срок размещения средств на аккредитиве - до 90 дней. Волнительно. Сама бы я в мелкие невидовые форматы не полезла. Присмотрелась бы к крупным видовым квартирам. Только в них вижу возможный инвест. И то не именно во 2 очереди, а в проекте в целом. Что тут уникально для рынка - избыточные площади в квартирах. И хоть это звучит странно от инвест аналитика, который всегда бьется за эффективность и стоимость метра, но для жизни людям иногда хочется жирку) но жирок должен обязательно сочетаться с хорошим видом из окна. Будет ли еще рост? ✅ когда покупатели смогу зайти в квартиру и влюбиться в вид из окна ✅ когда будет запускаться социалка ✅ когда заселятся коммерческие обьекты 📌Вывод: В масштабных проектах с ограниченным доступом к внешней инфраструктуре: ‼️ для перепродажи стоит брать только видовые уникальные квартиры и не студии, так как метро далековато ‼️ если готовы держать более 6 лет, то можно рассмотреть невидовые варианты. Их перепродать можно будет только после запуска прочей инфраструктуры. 📌Бойко о недвижимости в MAX

Дождались Ура! Из-за снижения спроса в семейную ипотеку, застройщики начали выводить на рынок интересные программы рассрочки! Рынок достаточно предсказуемый - всё как я и говорила вам. И поэтому еще раз скажу - это предложение ограничено по времени. Из интересного сегодня: ♻️ Застройщик Dar до 15 марта предлагает рассрочку: ❕ срок - 8 месяцев ❕ первоначальный взнос - 8% ❕ ежемесячные платежи - 80 тыс. руб ❕ остаток в конце, возможен переход на ипотеку, в тч СЕМЕЙНУЮ! 💰 Можно получить скидку до 8%. Цены - от 18 млн руб. ♻️ Застройщик MR group дает скидку на свой проект Ситидзен ❕ срок - июль 2027 года ❕ первоначальный взнос - от 20% ❕ежемесячные платежи - от 65 тыс. руб ❕остаток в конце, возможен переход на ипотеку, в тч СЕМЕЙНУЮ! 💰Идет наценка на квартиру 3%. Цены - от 15,7 млн руб. ♻️ Застройщик Доминанта вчера объявил о старте акции на ограниченное количество лотов: ❕срок - сентябрь 2027 года ❕первоначальный взнос - 20% ❕ежемесячные платежи - 200 тыс. руб ❕остаток в конце, возможен переход на ипотеку, в тч СЕМЕЙНУЮ! 💰Скидка составит 15%! Это предложение особенно интересное, тк при 100% оплате скидка будет 20%. Цены - от 33 млн руб. За подробностями пишите Рассрочка: @boyko_znaet В ВА: 89651486959 Мы каждый день живем рынком недвижимости и знает все самые актуальные условия покупки! 📌Бойко о недвижимости

Не нужно гадать - нужно считать На прошлой неделе я выступала на конференции, куда вас приглашала, но так как не все смогли присутствовать, то предлагаю проговорить ключевые тенденции на рынке недвижимости Москвы. Ключевые факторы влияния: ⚠️ Себестоимость Я обосновываю рост стоимости жилья не только льготной ипотекой, которая повлияла на спрос, но и существенным ростом себестоимости. Если смотреть ретроспективно, то за последние 5 лет себестоимость выросла на 91%. Это при инфляции 49% и росте цен на недвижимость на 80%. Значит сократилась маржа застройщиков. Дальнейшее сокращение может приводить к банкротствам. Что нас ждет в будущем❓ Официальный прогноз по росту себестоимости: ❕2026 год + 8-15% ❕2027 год + 6-10% И это при инфляции 4-5%‼️ То есть мы понимаем, что для потребителей цены вырастут все-таки на 15-20% годовых. ⚠️ Продукт Мы наблюдаем очевидное изменение проектов: ❕усложнение архитектуры ❕увеличение средней площади жилья (город согласовывает проекты только если ср площадь квартиры более 68 квм) ❕увеличение требований к инфраструктуре проектов (нам мало уже лапомоек и красивых лобби, все хотят спорт зал, бильярдную, переговорную, курильную, игровую и другие комнаты) ❕социальная нагрузка на проекты (школы, сады, поликлиники) ❕ужесточение нормативов по созданию рабочих мест в рамках КРТ (доля коммерческой и социальной недвижимости становится 40–50%) ⚠️ Классность Все заметили, что в границах старой Москвы больше не строят комфорт класс? Единственным поставщиком жилья этого класса на рынок становится застройщик «Московские кварталы». Другими словами - Фонд реновации. Вы знаете, что 42% разрешений на строительство, выданных городом в 2025 году, относятся к Фонду Реновации? А по вводу жилья в 2025 году в границах Москвы МФ Реновация - это уже безусловный лидер - 29% всех площадей. Таким образом, продуктовая линейка сильно сокращается. А скоро найти хорошее жильё без всяких прибамбасов за вменяемые деньги не в Московских кварталах будет практически невозможно. Сейчас потенциальные покупатели недвижимости разделились на 2 противоположных лагеря: 🛗 Одни говорят, что рынок перенасыщен и застройщики будут вынуждены снижать цены Парируя на это я отвечу, что соотношение распроданности к строй готовности в Москве - 98%, когда в среднем по России - 73%. А объем экспозиции жилья сократился на треть по сравнению с прошлых годом. 🛗 Другие - что снижение ключевой ставки оживит спрос: депозиты будут постепенно закрываться и деньги плавно перетекут на рынок недвижимости Но не все могут позволить себе недвижимость, а те, кто смогут, вероятнее всего, будут присматриваться к вторичке, которая уже настрадается к этому времени. 📌 Вывод: 📍Город сейчас предъявляет более высокие требования к новым жилым комплексам - как качественные, так и инфраструктурные 📍 Рост себестоимости неизбежно приведет к росту цен. Мы это отчетливо наблюдаем на новых стартах, которые выходят по ценам, часто выше, чем почти готовые соседние проекты. 📍 Снижение количества новых проектов и ликвидация коммерческих проектов комфорт класса в границах Москвы приведет к усложнению и удорожанию выходящих проектов. Только вдумайтесь - средняя цена 1 квм в новостройке в границах старой Москвы - 800 тыс руб и 26% г/г‼️ 📌Бойко о недвижимости

Самолёт не тонет Ну вот и разъяснения от правительства о мерах поддержки Самолета подоспели. Но те, кто посмотрел наш выпуск, уже знали ответ✅ Чтобы выработать свою позицию относительно волнующего всех вопроса о возможном банкротстве Самолета, я несколько часов изучала фин документы и считала коэффициенты, смотрела статистику продаж и финансовые гарантии. Спасибо моему финансовому образованию! Чтобы быть настоящим экспертом на рынке недвижимости нужно не только смотреть картинки жилых комплексов в буклетах застройщика. Паника на рынке недвижимости отменяется.

О нем говорят все… И нам пора. Я про старт проекта С5 от MR Group у Петровского парка. Ребята из MR те еще шоумены. Они умеют организовывать самые долгожданные старты в столице. И схема всегда одна: вначале обещают старт по приличным ценам, будоража аудиторию красивыми картинками, потом старт откладывается на несколько месяцев и за это время рынок обсуждает проект, собирая паспорта у клиентов, а приближенные к руководству эти квартиры тихонечко бронируют. Причем по обещанным народу ценам. К моменту официального старта бронирований уже бывает распродано порядка 15% проекта. А рынок все ждет. Созданный ажиотаж заставляет забыть о целесообразности покупки - главное успеть поставить бронь. Именно так сейчас получается с проектом С5 и мне хочется обсудить это с вами. 📌Дано: Проект - С5 Застройщик - MR Group Класс - премиум 770 квартир - 540 м/м (к-т обеспеченности - 70%, хороший) Высота потолка - 3,2 - 3,5 м Отделка - без отделки 📍Локация - тут САО, р-н Аэропорт, ул. Серегина, д. 5 Сейчас выскажу вам своё непопулярное в сообществе мнение. Плюсы: ✅ Проект выглядит дорого: перепады высот, пластика фасада, огромные панорамные окна. ✅ Престижный спальный район Москвы, при этом близко к центру ✅ Транспортная доступность - 13 мин до метро, Ленинградское шоссе под боком, 17 минут и ты у Кремля ✅ Близость зеленой зоны и спортивного кластера ВТБ Арена ✅ Нет мелких студий, мин площадь 40 квм А теперь вопросы ⁉️ для совместного обсуждения: ⚠️ Зачем покупать проект со сдачей в 2030 году, если напротив стоит Прайм Парк дешевле? Я не фанат Прайм Парка, но там можно взять квартиру также в рассрочку за 750-800 тыс руб за квм. И вот она почти готовая - в нее можно войти. И лобби там не такие скудные и локация сильно богаче по окружению - и школы, и спорт, и парк, и торговый центр в пешей доступности. ⚠️ Планировки - странные Или масштабы на поэтажном плане не соблюдены или в проекте огромные потери полезной площади в видовой башне (6 корп) - более 30%. Квартиры получаются узкими, прижатыми к окнам, которые разделены выступающими колоннами. В премиальном доме странно видеть квартиры с 2-мя спальнями и 1 санузлом. Все заметили, что на прорисовке вы дивана более 2-х метров не встретите? ⚠️ Окружение И я сейчас не только про обычный спальник вокруг, а про цену конкурентов. Даже более скромный проект Петровский парк 2, более подходящий под локацию, сданный в конце 2025 года со средней ценой застройщика 560 тр за квм был распродан на 50%. С5 выходят на рынок со средней ценой 872 тр за квм с рассрочкой на 2,5 года при ключах в 2030 - это всё неоптимистично для инвесторов. Из-за пластики фасада проект в себестоимости строительства достаточно дорогой - поэтому застройщик не может реализовывать его дешево. Тут вопрос к потребителям - готовы ли они переплачивать за фасад при достаточно сдержанном оформлении общих зон⁉️ Форма башни проекта С5 напоминает мне Famous. Разве он за счет своей уникальной формы продается в 2 раза дороже окружения? Нет❌ И хочу напомнить всем инвесторам, что через Ленинградку старта своего ждет огромная площадка МИГ, на которой разместятся 2,5 млн квм. Да, рынок сейчас не балует нас стартами, но кое-что все равно выходит: ❕в начале марта на рынок выйдет новый проект от Capital Group на ул. Викторенко. Там обещают - от 650 тр за квм с рассрочкой до 3-х лет ❕в апреле Upside выведет новый проект на Мосфильмовской (2 башни и 2 клубных дома) от 800 тр за квм с рассрочкой на 2,5 года Так что MR надо поторопиться с платными бронями. В С5 вижу интересными низкоэтажные корпуса. А если берете для жизни - слушайте ваше сердце💕 А как вам проект? 📌Бойко о недвижимости