Александр Горяинов | Земельное право и кадастр

📌 Смотрю любопытное дело по спору о предоставлении земельного участка по ст. 39.20 ЗК РФ для эксплуатации подземного "склада" площадью 33 кв. м. Собственник обратился за предоставлением участка площадью 548 кв. м. Представил обоснование площади, выполненное проектной организацией. Администрация отказала в предоставлении со ссылкой, помимо прочего, на несоразмерность площади испрашиваемого участка. Суд первой инстанции принял решение в пользу администрации, признав отказ законным. А областной суд решение отменил ☝️ Указав следующее: Согласно градостроительному обоснованию испрашиваемый земельный участок находится в производственной территориальной зоне. Нормативов площади для данного вида разрешенного использования градостроительным регламентом не установлено. Расчет обоснования площади земельного участка произведен специалистом исходя из функционального назначения объекта, с учётом СП 42.13330.2016, а также тупикового местоположения склада, необходимости обеспечения погрузочно-разгрузочных работ и составил 533,8 кв.м. Выводы, содержащиеся в градостроительном обосновании, даны специализированной организацией ***», имеющей свидетельство о допуске к выполнению работ по подготовке генерального плана земельного участка, планировочной схемы организации земельного участка от (дата). Доказательств, подтверждающих возможность формирования земельного участка меньшей площадью для обслуживания склада, уполномоченным органом в суд не представлено. Между тем обязанность доказывания законности управленческого решения возлагается на орган, организацию, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие). В соответствии с Правилами землепользования и застройки для производственной зоны к основным видам разрешенного использования отнесены склады (код 6.9), размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов, продовольственные склады. Минимальная площадь земельного участка - 500 кв.м; максимальная площадь земельного участка - 25 га. Таким образом, испрашиваемой земельный участок незначительно превышает минимальную площадь земельного участка для данной территориальной зоны. Выводы уполномоченного органа о явной несоразмерности площади объекта недвижимости, принадлежащего истцу и земельного участка с кадастровым номером № сделаны без учета этого обстоятельства. Со своей стороны считаю позицию апелляции более чем правильной. Но, надо отдать должное, такой подход суда по делам подобной категории встретить можно редко. Обычно на практике бывает так: 1. Подготавливается заключение об обосновании площади и подается заявление на предоставление участка. 2. Уполномоченный орган отказывает, несмотря на наличие обоснования, и пишет что-то вроде "администрация не может принять во внимание представленное заключение, потому что площадь явно несоразмерна". 3. То есть, опровержения заключения по существу нет, а просто формально "баба Яга против". 4. Заявитель заходит с иском в суд, где администрация также формально с покерфейсом настаивает на экспертизе. Здесь, по идее, у суда должна быть реакция: "Ну вам надо, вы ходатайство заявляйте и оплачивайте экспертизу, заявитель свою обязанность по обоснованию исполнил". 5. Но, чаще происходит обратное - судьи идут на поводу у администрации и возлагают дальнейшее бремя обоснования опять-таки на заявителя, а не администрацию. Хотя делать это должна как раз администрация, поскольку именно на администрацию КАС РФ возлагает бремя доказывания законности принятого решения (п. 2 ст. 62, п. 11 ст. 226 КАС РФ). Иначе это двойное бремя доказывания: • просто так землю не дадим, надо обосновать; • но ваше обоснование нам тоже по барабану, надо решение суда с экспертизой; • а раз вам земля нужна, то вы и оплачивайте. И ведь это довольно очевидные вещи-то. Но... Поэтому, в данном случае апелляционной коллегии "респект и уважуха". #земельнаяпрактика

📌 В канале добавлена возможность комментировать посты 💬

Самое важное условие не сразу очевидно и вроде бы не попадалось на глаза, чтобы про него писали: в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса Таким образом, новый случай перераспределения возможен не просто когда захочется, а только тогда, когда участок, который хотят перераспределить, не соответствует требованиям ст. 11.9 ЗК РФ. Статья 11.9 ЗК РФ определяет требования к земельным участкам. Их там достаточно много, но наиболее применимыми на практике вижу следующие: • несоответствие предельным минимальным размерам земельных участков; • невозможность использования объектов недвижимости, расположенных на участке; с натяжкой: • вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица, невозможность размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. Главный вопрос в том, что несоответствие земельного участка этим требованиям требует отдельного обоснования и доказывания☝️ На практике (например по аналогии со ст. 39.20 ЗК РФ) такие вещи обосновываются землеустроительным заключением, которое подготавливается лицом, имеющим специальные познания в области землеустройства (кадастровые инженеры, землеустроительные эксперты). Конечно пока еще рано утверждать, но зная как неохотно граждане чиновники занимаются законным разбазариванием государственных земель, я на 100% уверен, что просто на основании одной СРЗУ новый порядок применяться не будет. И так же, как сейчас требуют для выкупа земельных участков под "нежилые" цели по ст. 39.20 ЗК РФ, обоснование будут требовать и для перераспределения по п. 3.1 ст. 39.28 ЗК РФ. За обоснованием обращаться можно. И нужно 🙂 Знаем. Умеем. Практикуем. #земельнаяпрактика

📌 Перераспределение земельного участка в целях его приведения в соответствии с требованиями ст. 11.9 ЗК РФ: В начале года рассказывал про планируемые изменения в процедуре перераспределения земельных участков, которые вводят дополнительный случай, ранее отсутствующий в законодательстве. Впрочем, про эти изменения написали все кому не лень. Половина этих новостей были некорректными, поскольку по обыкновению их тупо скопипастили, не пытаясь разобраться в сути. Изменения оперативно приняли и они уже вступили в силу (что меня удивило, я думал что мурыжить ещё будут не менее полугода). Итак, в чем суть. До недавнего времени было четыре основания для перераспределения: 1. Приведение в соответствии с проектом межевания территории (далее - ПМТ), который утвержден для комплексного развития территории (далее - КРТ); 2. В целях приведения участка в соответствии с ПМТ для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы; 3. Увеличение участка для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. 4. Для размещения объектов местного, регионального, федерального значения и других объектов, так сказать, глобально-государственного масштаба (ст. 49 ЗК РФ), в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В п. 2 и 3 есть специальная оговорка о том, что увеличение площади земельного участка возможно только до максимальных пределов, определенных градостроительным регламентом. Основная проблема была в ограниченности случаев реализации права на перераспределение: • КРТ довольно специфичная вещь, не для "простых смертных"; • для проекта межевания территории, помимо оснований разработки и утверждения, надо получить "благословение" администрации, да и вообще история не самая дешевая. Поэтому, наиболее частым случаем перераспределения является увеличение ИЖС, ЛПХ и садовых участков. А для земельных участков под "нежилые" цели вариантов практически не было. И тут дело даже не в том, что необходимо ПМТ разрабатывать и утверждать, а в том что понятия "вклинивание", "вкрапливание", "изломанность" и "чересполосица" - весьма растяжимые и их применение на практике упирается в "я художник - я так вижу", то есть в абсолютный произвол и отсебятину. С принятием Федерального закона от 30.01.2026 N 12-ФЗ добавлено пятое основание в ст. 39.28 ЗК РФ п. 3.1: перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности и не указанных в подпункте 3 настоящего пункта, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса; Новым случаем могут воспользоваться собственники любого земельного участка, независимо от назначения (во всяком случае пока читается именно так, но на практике все может быть истолковано по другому). Самая важная плюшка прописана в п. 3 ст. 39.28 ЗК РФ: Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случаях, предусмотренных подпунктами 3, 3.1 и 4 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка. Разрабатывать ПМТ не обязательно, достаточно схемы расположения (СРЗУ) ☝️ Ограничения на новый случай перераспределения: 1) Однократность, даже если участок был разделен или объединен из участков, которые ранее были перераспределены по этому основанию; 2) По СРЗУ - предел увеличения 1000 кв. м., причем формулировку считаю спорной, поскольку из нее прямо не понятно: не более чем на +1000 кв. м. или не более чем до 1000 кв. м. вообще. Ограничения распространяются только на п. 3.1 ст. 39.28 ЗК РФ, к участкам ИЖС, ЛПХ и садовым никакого отношения эти ограничения не имеют☝️ Продолжение ⤵️

Дорогие Женщины, искренне поздравляю с 8 марта 💐💐💐 Пусть ваши красота, нежность, свет и тепло всегда согревают и радуют вас и ваших близких 🌷🌷🌷

📌 Иногда разговоры с администрациями превращаются в анекдот. - Здравствуйте, подавали заявление на формирование земельного участка, хотелось бы узнать обстановку. - Фамилия! - Горяинов. - Пять девятнадцать ноль два. *в трубке гудки* Есть такой старый анекдот: Петька и Василий Иванович летят на самолете. - Приборы, Петька! - Тридцать, Василий Иванович! - Что тридцать, Петька? - А что приборы? P. s. Пять девятнадцать ноль два - это номер телефона исполнителя по заявлению, а не то что вы сейчас подумали. #мысливслух

9. Если вылезла зона: В первую очередь надо понять, что если участок попал в зону минимальных расстояний - это не приговор КПД участка. Вернее так: это не всегда приговор. Сейчас это вопрос в котором есть пространство для маневров. Тему продолжу в следующих постах. #земельнаяпрактика

📌 Зоны с особыми условиями использования территории: зоны минимальных расстояний до магистральных и технологических трубопроводов (пп. 25 ст. 105 ЗК РФ), часть I. 1. Что это: Вид ограничений на землю. Если участок попал в эту зону, то свобода его использования ограничивается правовым режимом зоны. 2. Что нельзя делать: Размещать объекты капитального строения и иные объекты, которые могут повредить трубопровод или создают такую угрозу. 3. Почему нельзя: Газопроводы, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы, трубопроводы для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводы - источники повышенной опасности. Минимальные расстояния предполагаются как буфер безопасного расстояния как до объектов, которые могут пострадать от взрыва таких трубопроводов, так и от каких-либо опасных производств до самих этих трубопроводов. Эту ЗОУИТ надо понимать буквально - минимальное расстояние, на котором можно строить и размещать иные опасные объекты. Зона минимальных расстояний - это не охранная зона. Это разные виды ЗОУИТ. Не путать. 4. Как устанавливаются: Путем внесения сведений о границах зоны в ЕГРН в координатах характерных точек. 5. Как проверить наличие: • в расширенной выписке из ЕГРН в особых отметках и 4 разделе (графика+координаты); • путем отражения соответствующих слоев в НСПД; • посмотреть на карте ЗОУИТ в ПЗиЗ; • на интерактивной карте ГИСОГД (если функционирует в регионе). 6. Последствия застройки участка в пределах зоны: По общему правилу признание объекта самовольным строением и приведение в соответствие с требованиями зоны либо снос. 7. Кто обычно страдает: • промышленные и садовые зоны за границами жилой застройки; • сельские населенные пункты; • окраины городов. 8. Проблематика: Это самое интересное. По ЗК РФ для каждого вида ЗОУИТ должно быть принято специальное постановление Правительства РФ, которое и определяет правовой режим соответствующей зоны. Но для минимальных расстояний такое постановление до сих пор не утверждено. Поэтому, сейчас действует так называемый переходный период. В переходный период зону минимальных расстояний определяют по сводам правил (СП, СНиП и т. п.). А там по обыкновению - черт ногу сломит. Самое главное - расстояния не одинаковые и дифференцированы как по типу трубопроводов, так и по типу объектов, до которых минимальные расстояния устанавливаются. Например, от трубопровода для сжиженных углеводородных газов диаметром до 150 мм: • до города расстояние 2000 м; • до сельского поселения 1000 м. А соль в том, что на практике такие зоны ставят на учет по максимуму из возможных вариантов ☝️ Даже если до участка по нормам положено 500 м, то в кадастре зона будет стоять на 1000 или 2000 м. Более того, на практике сами трубопроводы в координатах стоят через раз. Глядя в НСПД мы можем видеть зону, но не видеть источник этой зоны. Проверить соответствие размера учтенной в ЕГРН зоны по отношению к вашему участку в таких условиях - задача не самая простая. Идем далее: на сегодняшний момент не ко всем трубопроводам в ЕГРН учтены зоны минимальных расстояний. А поскольку трубопроводами опутана фактически вся жилая часть страны, то вылезти это счастье может в любой момент времени где угодно. Особенно часто стали залетать собственники свеженарезанных участков в городских пригородах. Потому что свежие нарезки идут на окраинах. А они как раз, в своем большинстве, в подобных зонах оказаться и рискуют. Один раз я встретил случай, когда трубопровод был построен после того, как была образована жилая зона на окраине города. Т. е. сам трубопровод был построен с нарушением минимальных расстояний. Но зону все равно установили в ЕГРН по полной и не давали согласие на строительство ☝️ Одним словом - сюрпризов с этой зоной хватает.

💭 Ребята-плагиатчики и вся эта суета вокруг Телеграм меня расфокусировали. В свое время терпеть не мог нельзяграм. Раздражают маленькие буквы текста, необходимость часами делать эти карточки для рассказа хоть о чем то существенном. Тг зашел лучше. Единственно объективно удобная площадка в настоящий момент. ВК и Дзен имеют место быть, но там своя специфика. В первую очередь аудитория. На 99% комментариев я просто не понимаю как реагировать. И вот казалось бы стабильную площадку начали резать. Опять куда-то перекочевывать. Привыкать. Подстраиваться. Ох уж эта эпоха перемен и вечная жадность некоторых персонажей. Когда нажрутся🤷‍♂️ С собой то всё равно не заберешь... Ну и плюс история с «коллегами», прости господи. То есть, я пишу, а эти просто себе копируют с прогоном через ИИ, забивают мои же места в выдаче Яндекса и рассказывают какие они умные. Как там в моем любимом анекдоте… вбей осиновый кол в сердце, если помрет - значит упырь. Поэтому, писать последние дни не тянуло. Весь настрой сбили. Но все таки надо. Поэтому - продолжим, господа. В эфире - минимальные расстояния до границ трубопроводов. Ну и заодно эксперимент поставим. На живца, так сказать: как быстро мой пост про трубопроводы окажется на сайте "коллег". Если окажется - заведу новую рубрику "Закидай бездарей помидорами" 🙂 P. s.: после блокировки ТГ вести канал все равно продолжу через VPN. Но, наверное придется пытаться реанимировать ВК. Непонятно насколько перспективно в Махе ведение канала без комментариев, но зеркалить сюда канал из ТГ тоже буду.

Утро. В автомате наливается кофе. Сбер открываться не хочет. Налички нет. Кофе налился. Сбер работать не пожелал. Подхожу на кассу: ребят, проблема. Продавец пытается открыть сбер у себя. С тем же результатом. Какое кофе?, - спрашивает. Молча пробивает, оплачивает своей картой. С днем добра, - протянул руку. Удивленно сажусь в машину. Радио включает ностальгический Till I come. Наверное, у нашего мира еще есть шанс. #штрихижизни