Оксана Семёнова | Legal Development- все о земле и стройке

ЗЕМЛЯ ПОД ОБЪЕКТАМИ Когда торги незаконны? Сегодня разберем важный момент для собственников недвижимости и застройщиков 📌Определение Конституционного Суда РФ № 584-О от 31.03.2022. Этот судебный акт говорит о том, может ли муниципалитет выставить на аукцион участок, на котором уже что-то построено (даже если это "незавершенка"). Зачастую органы местного самоуправления пытаются пополнить бюджет, выставляя на торги участки, права на которые не разграничены, игнорируя наличие на них объектов недвижимости (зданий, ОНС), принадлежащих гражданам на праве собственности. Однако, Конституционный Суд напомнил о фундаментальном принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ): 1️⃣Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, собственник здания или сооружения имеет исключительное право на покупку или аренду участка под ним. Проведение торгов в такой ситуации, это прямое нарушение данного права. 2️⃣КС РФ четко указал, что наличие на участке ОНС, принадлежащего гражданину, является юридическим препятствием для выставления земли на аукцион. 3️⃣ Если ОМСУ формирует лот на участок, обремененный частным объектом недвижимости, такие действия признаются неправомерными. Торги не могут проводиться в отношении земли, на которой расположены здания третьих лиц. Если вы или ваш клиент владеет «недостроем» на арендованной или ранее выделенной земле, а администрация выставила участок на торги, то Определение № 584-О является ключевым основанием для отмены результата таких торгов в суде. Ссылка на позицию КС РФ позволяет признать результаты уже проведенных торгов недействительными, так как объект недвижимости "блокирует" возможность передачи участка иному лицу через процедуру аукциона. 👩‍⚖️Наличие на участке любого зарегистрированного объекта недвижимости (даже фундамента) выводит этот участок из-под действия ст. 39.11 ЗК РФ (подготовка и проведение торгов). Удачных подрядов! Оксана Семёнова MAX

ПЕРВОЕ СЛОВО ДОРОЖЕ ВТОРОГО? Иногда судебные акты читаются как протокол, а иногда, как сборник крылатых выражений. ⚖️Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.07.2025 года, как раз из второй категории. Сюжет типичный, поставка оборудования, приемка, выявленные недостатки, переписка, про "давайте договоримся". А дальше начинается самое интересное. Сначала поставщик признаёт проблемы. Пишет, что ремонт невозможен (политическая обстановка, сервис во Франции), предлагает компенсацию. Всё выглядит как нормальная деловая реакция. А потом позиция поставщика резко меняется. Появляется калибровка, сертификаты, и уверенность - оборудование надлежащего качества, недостатков нет. И тут суд округа выдает фразу, которая достойна отдельной рамки: ...в данном случае действует правило: первое слово дороже второго Перевод для подрядчиков и поставщиков: то, что вы написали в первой реакции на претензию, может оказаться важнее последующей "корректировки позиции". Но это ещё не всё. В постановлении прямо сказано, что ответчик сначала признал недостатки, а затем… "открестился" от них . Судебный акт с живым языком сегодня большая редкость. И смысл за этим очень практичный. Если в строительном контракте вы: –признаёте дефект –предлагаете ремонт или скидку –обсуждаете компенсацию, а потом меняете линию поведения, то суд"жестко" оценит эту непоследовательность. В гражданском обороте предполагается логичное и последовательное поведение сторон. Переписка по дефектам, это не "просто так от нечего делать". Это будущие доказательства! Первое направленное вами письмо может стать главным. И "откреститься" потом уже от него не всегда получится.

СРЫВ КОНТРАКТА. КОГДА ВИНОВАТ НЕ ПОДРЯДЧИК. Когда госзаказчик "забывает" про свои обязанности, а крайним пытаются сделать подрядчика- история, увы, не редкая. 👩‍⚖️Разберём показательный кейс. По контракту подрядчик должен был "скорректировать проектную документацию". А вот исходные данные обязан был предоставить заказчик. Казалось бы, всё логично. Но заказчик решил, что работы идут "слишком медленно", в одностороннем порядке отказался от контракта и направил сведения в РНП. Контролирующий орган отказался включать подрядчика в реестр. ⚖️И три судебные инстанции это поддержали. ❓Почему? Потому что подрядчик: ✔️ неоднократно письменно запрашивал у госзаказчика недостающие разделы проектной документации. Все они остались без ответа ✔️пытался получить данные через госэкспертизу, а там сообщили, что документы у первоначального проектировщика, который уже прекратил деятельность; ✔️выполнял подготовительные работы, чтобы всё-таки исполнить контракт; ✔️оплатил начисленные госзаказчиком неустойки, вернул неотработанный аванс Суды отдельно подчеркнули: подрядчик не обязан восстанавливать отсутствующие разделы. Предмет контракта - корректировка проектной документации. А разработка с нуля, это уже другой объём и другая цена. Это изменение предмета договора. Если заказчик не предоставляет исходные данные, вина подрядчика в срыве сроков отсутствует. Главное грамотно фиксировать переписку и свои действия. Постановление АС Московского округа от 21.01.2026 по делу № А40-80713/2025. Напоминаю, что в строительных спорах выигрывает тот, кто системно выстраивает доказательства. Если у вас контракт "подвис" из-за действий заказчика -не ждите одностороннего отказа и РНП. Лучше заранее просчитать стратегию защиты. Удачных подрядов!

ЧТО МОЖЕТ ПОЙТИ НЕ ТАК ПРИ ПОДПИСАНИИ ДОГОВОРА ПОДРЯДА? На днях разбирали с коллегами ситуацию. Подрядчик просрочил работы, ссылается на заказчика, якобы тот не передал нужную документацию. Но посмотрев договор стало понятно, что: заказчик был вправе, но не обязан помогать подрядчику. ❓И что теперь? Если вы подрядчик и в договоре не предусмотрена обязанность заказчика по содействию, то рассчитывать на его помощь не стоит. Даже если такое содействие упоминается, но нет конкретики: кто, когда и как должен содействовать, то считайте, что вы остались одни на стройке. Что это значит: ☑️Не сможете требовать компенсации убытков (ст. 718 ГК РФ). ☑️ Не получится оправдать просрочку, сославшись на заказчика (ст. 406, ст. 330 ГК РФ). ☑️Если работу не выполните в срок, то придется платить неустойку, а возможно, возвращать аванс и проценты (ст. 395 ГК РФ). В одном из судебных решений суд указал: "заказчик мог, но не был обязан передать техническую документацию". Подрядчик продолжал работу, приостановления не заявил. В итоге, дело проиграл. Если хотите содействия заказчика, обязательно пропишите его чётко. Не "может", а "обязан", с конкретными сроками и действиями. Иначе все риски ваши. Предлагаю всем заглянуть в свои договоры подряда и проверить, что там говориться о помощи заказчика. Удачных подрядов!

КОРРЕКТИРОВКА ОБЪЕМОВ: игнорировать нельзя, даже постфактум ⚖️Подрядчик по Инвестсоглашению строил Центральную кольцевую дорогу. В процессе выяснилось: для устройства земляного полотна понадобилось больше материалов, чем предполагалось. Проект пришлось корректировать, часть объемов признали избыточными, составили «Сводную ведомость» и передвинули деньги из «Резерва» на нужные работы. Цена контракта при этом не увеличилась. Но когда подрядчик предложил оформить изменения допсоглашением, то заказчик (госкомпания) отказался. Мол, всё уже построено и оплачено, объект введен в эксплуатацию, зачем бумажки? 👩‍⚖️Первая инстанция встала на сторону подрядчика: Если стороны раньше вносили такие изменения и никто не спорил, то почему теперь нельзя? Апелляция и округ с этим не согласились, решение первой инстанции отменили. И вот тут вмешался Верховный суд (определение Верховного Суда РФ от 27.01.2026 № 305-ЭС25-10790): Корректировка проектной документации -это не бюрократия ради бюрократии. Это ответственность подрядчика. И если документация не отражает фактический объем и стоимость работ, это риск не только гражданско-правовой, но и административный, а в отдельных случаях — уголовный. 👩‍⚖️Все мы знаем, как любят контролирующие органы проверять госконтракты, даже спустя 3-5 лет, и обязывать заказчика взыскивать неосновательное обогащение с подрядчика. Делая вывод об отсутствии нарушений прав общества, суды апелляционной инстанции и округа не приняли во внимание вышеуказанные положения, условия Инвестиционного соглашения, сложившиеся между сторонами отношения, связанные с корректировкой объемов и стоимости работ… Что мы можем "забрать" из этого судебного акта Верховного Суда РФ? Если закон дает вам право на внесение изменений в контракт - пользуйтесь этим! Корректируйте объемы в смете. Даже если все работы уже сделаны! Бумажка, как говорится, тоньше кирпича, но крепче в суде.