Агентство недвижимости и ипотеки "Александра"

В пятницу были приглашены на круглый стол в Азиатско-Тихоокеанский банк. Нужно отметить, что АТБ достаточно своеобразный. Но, однако, не стоит забывать, что для каждого клиента - свой банк. Взяли на заметку: требования к заемщикам по дальневосточной ипотеке довольно специфичные - в них есть существенные плюсы, которых нет в других банках (даже самых крупных), но при этом имеются и минусы (не все категории подходящие под ДВИ кредитуют АТБ).

✔️ Банковская ячейка — физический сейф в банке, куда покупатель закладывает наличные до выполнения условий сделки. Доступ к ячейке строго регламентирован договором аренды. Как это выглядит на практике ▪️ Покупатель и продавец заключают договор аренды ячейки, где фиксируют срок и условия доступа. ▪️ Покупатель закладывает в ячейку наличные. ▪️ Проходит регистрация сделки в Росреестре. ▪️ После регистрации продавец приносит в банк документы и по условиям договора получает доступ к ячейке. ▪️ Если регистрация не состоялась, доступ к ячейке сохраняется за покупателем. Плюсы ▪️ Понятный и десятилетиями отработанный инструмент для вторичного рынка. ▪️ Гибкая настройка условий доступа в договоре аренды. ▪️ Подходит, когда сторонам удобнее работать с наличными. Минусы ▪️ Риски, связанные с наличными: подделка, инкассация, ответственность за пересчёт. ▪️ Физическое присутствие сторон, зависимость от графика работы отделения. ▪️ Стоимость аренды ячейки. В ипотечных сделках 👉 Сейчас используется реже, так как банки продвигают безналичные схемы. 👉 Возможен гибрид: ипотечная сумма идёт аккредитивом, а часть наличных — через ячейку.

✔️ Эскроу-счёт — специальный счёт в банке, на котором деньги покупателя хранятся до выполнения условий сделки. Для долевого строительства с 2019 года использование эскроу при покупке квартир в строящихся домах стало обязательным. Как работает при ипотеке ▪️ Покупатель подписывает договор долевого участия с застройщиком и договор об открытии эскроу-счёта в банке. ▪️ Покупатель вносит на эскроу первоначальный взнос, банк перечисляет туда сумму ипотечного кредита. ▪️ Застройщик строит дом, но не может пользоваться деньгами дольщиков. ▪️ После ввода дома и регистрации права на покупателя банк раскрывает эскроу-счёт и перечисляет деньги застройщику. ▪️ Если дом не вводится, деньги с эскроу возвращаются покупателю. Плюсы ▪️ Максимальная защита дольщика. ▪️ Инструмент закреплён в законодательстве, обязателен для большинства новостроек. ▪️ Прозрачная схема расчётов. Минусы ▪️ Строгая привязка к законодательной модели долевого строительства, для вторичного рынка не применяется. ▪️ Стоимость обслуживания зависит от тарифов банка и застройщика. Когда применяется ➡ ️Покупка квартиры в строящемся доме. ➡ ️Всё чаще — индивидуальное жилищное строительство с использованием эскроу-счёта.

✔️ Аккредитив Суть инструмента Аккредитив — обязательство банка: при выполнении определённых условий он переведёт деньги с аккредитивного счёта на счёт продавца. Покупатель заранее вносит сумму на аккредитив, после чего эти деньги блокируются до раскрытия. Как это работает - Покупатель в своём банке подаёт заявление об открытии аккредитива в пользу продавца, прописываются сумма, срок и условия раскрытия (обычно — регистрация перехода права). - Покупатель зачисляет деньги на аккредитивный счёт; банк по ипотеке переводит туда кредитные средства после подписания договора купли-продажи. - После регистрации сделки продавец приносит в банк пакет документов. - Банк проверяет документы и раскрывает аккредитив, переводя деньги на счёт продавца. Плюсы ▪️ Высокий уровень защиты обеих сторон: банк не переведёт деньги без документов, подтверждающих исполнение условий. ▪️ Подходит для сложных схем: цепочки сделок, погашение ипотек продавца, раздел платежа между несколькими получателями. ▪️ Все расчёты проходят безналично. Минусы ▪️ Стоимость обслуживания, особенно в коммерческих банках. ▪️ Жёсткость условий: если в документах есть ошибка, банк не раскроет аккредитив, что тормозит расчёты. ▪️ Требуется более детальная юридическая проработка текста условий. В ипотечной практике 👉 Классика при покупке ипотечных квартир с действующим залогом: один аккредитив — на погашение долга банку продавца, второй — на оставшуюся сумму продавцу после снятия обременения. 👉 Часто используется как базовый способ безопасного расчёта в крупных сетевых банках и у застройщиков.

Сейчас большое количество консультаций по сделкам с наличной формой расчёта. Суммы большие, клиенты переживают и чаще выбирают оптимальную форму расчета. О них и расскажу! При расчётах по сделкам сейчас используются четыре основные формы: сервис безопасных расчётов (СБР), аккредитив, эскроу-счёт и банковская ячейка. Ниже — подробный разбор. Зачем вообще нужны «безопасные» формы расчёта? При покупке квартиры главный риск — деньги уходят раньше, чем покупатель получает право собственности, или наоборот: продавец переоформляет квартиру, но не видит денег. Безопасные формы расчёта решают эту задачу: деньги временно блокируются третьей стороной (банком) и уходят продавцу только при выполнении оговорённых условий — как правило, после регистрации перехода права собственности в Росреестре. ▪️ Новостройка — почти всегда эскроу-счёт, это требование закона. ▪️ Вторичное жильё в ипотеку — чаще аккредитив или СБР, выбор зависит от тарифов и сервисов конкретного банка. ▪️ Сложные сделки с погашением старой ипотеки — два и более аккредитива с разными условиями раскрытия. ▪️ Сделка с наличными — аккредитив, СБР, эскроу (зависит от банка), банковская ячейка, но с обязательным объяснением рисков и расходов. ✔️ СБР (сервис безопасных расчётов) - онлайн-сервис банка, через который деньги покупателя идут не напрямую продавцу, а на специальный защищённый счёт (номинальный или аккредитивный). Банк блокирует сумму и переведёт её продавцу после подтверждения регистрации перехода права собственности. Как работает 👉 Стороны в договоре купли-продажи и заявлении в банк фиксируют, что расчёт идёт через СБР. 👉 Покупатель (или банк по ипотеке) перечисляет деньги на счёт СБР онлайн. 👉 Проходит регистрация сделки и залога в Росреестре (обычно в формате электронной регистрации). 👉 После подтверждения перехода права собственности банк автоматически перечисляет деньги продавцу. 👉 Если регистрация не состоялась, средства возвращаются покупателю. Плюсы для ипотечных сделок ▪️ Всё дистанционно: часто без визитов в офис, удобно при сделках между регионами. ▪️ Встроена связка с электронной регистрацией, сокращаются сроки и количество бумажной работы. ▪️ Банк контролирует ключевые этапы, снижая риск технических ошибок и мошенничества. Минусы и ограничения ▪️ Сервис есть не во всех банках, возможны технические сбои. ▪️ Стоимость: обычно платная услуга плюс обязательная электронная регистрация. ▪️ Гибкость условий ниже, чем у классического аккредитива или ячейки, так как используются стандартные сценарии банка.

Михаил Мишустин рассказал о мерах поддержки семей с детьми от государства Об этом он сообщил в ходе ежегодного отчета правительства перед депутатами Госдумы за 2025 год. В карточках – все ключевые изменения: пособия, выплаты, налоговые льготы и новые меры для многодетных родителей 👉🏻

Процент по ипотеке для заёмщика — это «базовая ставка банка» плюс или минус надбавки за риск, минус субсидии (если программа льготная). Из чего складывается ставка по ипотеке Сначала банк считает свою экономику, потом — добавляет вашу индивидуальную «надбавку за риск». Базовая логика такая: ▪️ Центральный банк задаёт ключевую ставку.  ▪️ Банк берет ее как нижнюю границу: ставка по ипотеке не может быть ниже ключевой, иначе банк будет работать себе в убыток. ▪️ К ключевой ставке банк добавляет свой «спред» — чтобы покрыть расходы и заработать прибыль. ▪️ На эту базу накладываются персональные корректировки: риск‑профиль заемщика, тип объекта, первоначальный взнос и т.д. ▪️ Для льготных программ сверху подключается господдержка — субсидия, которая «съедает» часть ставки для клиента. Простая формула ставки (для понимания): {Ставка по ипотеке} = Ключевая ставка ЦБ + Спред банка + Надбавки за риск - Субсидии (господдержка/застройщик) По льготным ипотекам государство компенсирует банку разницу между рыночной ставкой ох и той, по которой кредит получает заемщик. Что это значит «по‑человечески»: - для банка кредит выглядит как ключевая +2–3 п.п., то есть почти рыночная доходность; - для заемщика — это 6–8% годовых за счет того, что разницу банку доплачивает государство. От чего зависит ваша личная ставка Даже при одной и той же базовой ставке банка итог для двух людей может отличаться. Банк смотрит на: ▪️ размер первоначального взноса: чем он выше, тем ниже риск, тем меньше надбавка; ▪️ тип объекта: новостройка с эскроу часто дешевле, чем вторичка или ИЖС «под подрядчика»; ▪️ доходы и долговая нагрузка: «белый» доход и низкий ПДН = лучше ставка; ▪️ кредитную историю: просрочки, МФО, текущие долги добавляют надбавку. Поэтому две рекламы «от 14,9%» могут превратиться в договор на 14,9% для одного клиента и 17,9% — для другого, хотя программа формально одна и та же.

С Днём защитника Отечества! С праздником всех, кто стоит на защите России! 🤍💙❤️

Напоминаем, что программа «Дальневосточная и арктическая ипотека» стала еще доступнее. 🏡 Кто может воспользоваться программой - #дальневосточнаяипотека ? ⚪️ Молодые семьи, в которых оба супруга в возрасте до 35 лет (включительно). ⚪️ Граждане до 36 лет с детьми в возрасте до 18 лет (включительно). ⚪️ Участники программы Дальневосточный или Арктический гектар. ⚪️ Граждане, которые переехали в регионы ДФО в рамках региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов. ⚪️ Работники государственных и муниципальных медицинских организаций на территории ДФО и арктических регионов. ⚪️ Работники государственных и муниципальных образовательных организаций на территории ДФО и арктических регионов. ⚪️ Вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальнего Востока и Арктики. ⚪️ Работники предприятий ОПК на территории Дальнего Востока и Арктики. ⚪️ Участники специальной военной операции и члены их семей. ⚪️ Многодетные семьи, у которых трое или более детей, возрастом до 18 лет (включительно), где хотя бы один рожден после 01.01.2024 года. Не упустите свой шанс! ⌛️ Дальневосточная ипотека под 2% — это уникальная возможность, которая может не повториться. Если вы хотите узнать больше о программе, условиях и необходимых документах, не стесняйтесь обращаться ко мне! Я помогу вам разобраться во всех нюансах и сделаю процесс покупки жилья максимально простым и удобным. Если Вам необходимо узнать подходит ли ваша организация/предприятие/должность/сфера деятельности под условия ДВИ, то просто напишите или позвоните нам 89241126965 и мы дадим вам точный ответ! Не откладывайте свою мечту о собственном жилье на потом! Воспользуйтесь Дальневосточной ипотекой под 2% уже сегодня и сделайте шаг к улучшению своей жизни! #дальневосточнаяипотека #ипотека

Периодически получаем такие вопросы - «Можно ли купить квартиру по программе «Семейная ипотека» без первоначального взноса? Отвечаем: - Да, можно. Но нужно понимать, что это ооочень ограниченный выбор жилых комплексов ( как правило один-два, не более). И только студии и однокомнатные квартиры. Двухкомнатную квартиру с ремонтом НЕЛЬЗЯ приобрести не имея первоначального взноса, даже по дальневосточной ипотеке. В лучшем случае это будет предчистовая отделка и доплатой от 1 500 000 ₽.