Когутенко | Новостройки Москвы 🔑

«Самолет» запрашивает господдержку: паника или грамотная стратегия в условиях шторма Последние новости о ГК «Самолет» вызвали немало шума: девелопер обратился к правительству за стабилизационным кредитом в 50 млрд рублей на три года. На фоне падения акций компании на 75% за два года и слухов о проблемах, многие восприняли это как «сигнал бедствия». При этом прямой конкурент занял диаметрально противоположную позици — ПИК официально заявил, что не намерен обращаться за господдержкой. Девелопер делает ставку на консервативную финансовую стратегию, отрицательный чистый долг и высокие кредитные рейтинги (АА- от АКРА). Аналогичную уверенность выразили также ЛСР и Эталон. Давайте посмотрим на ситуацию шире. Запрос господдержки в текущих условиях — это не признак краха, а нормальная практика для системообразующих игроков. Что на самом деле происходит с «Самолетом»? Долговая дисциплина: Несмотря на внешнее давление, в 2025 году компания сократила корпоративный долг на 28 млрд рублей. Эффективность: Коэффициент чистый долг / EBITDA скорр. снизился с 3-x до 2,84-x. Сделка с государством: Акционеры готовы передать блокирующий пакет акций с правом обратного выкупа. Это не «подачка», а структурированное внешнее финансирование. Кто еще в очереди? Это не только проблема застройщиков «Самолет» далеко не единственный, кто использует государственное плечо в период высокой ключевой ставки (которая в 2025 году достигала 21%). В подобной ситуации находятся гиганты из самых разных секторов: Угольная промышленность: В июне 2025 года правительство одобрило меры поддержки для отрасли, включая отсрочку по налогам (НДПИ) до конца года и реструктуризацию долгов. Под угрозой банкротства находились сразу 30 предприятий сектора. Оборонный сектор и промышленность: Такие гиганты, как «Ростех» и Объединенная судостроительная корпорация (ОСК), в 2025 году показали рост выручки на 23% во многом благодаря государственным заказам и прямому финансированию. IT-сектор: В рамках программы «Взлет — от стартапа до IPO» технологические компании получают льготные кредиты до 1 млрд рублей. Малый и средний бизнес: Программы льготного кредитования (с лимитами до 50–100 млн рублей) продолжают работать через Сбербанк, ВТБ и Совкомбанк. Почему это нормально? Когда банковское кредитование становится слишком дорогим (а кредиты девелоперов напрямую влияют на себестоимость жилья), господдержка становится единственным способом избежать резкого скачка цен и банкротств, которые ударят по дольщикам. Для «Самолета» это способ защитить дольщиков и инвесторов. Для государства это инструмент контроля над критически важными отраслями. Для рынка элитной недвижимости и инвесторов это скорее позитивный сигнал: системного краха не допустят. Пока одни игроки (как ПИК) опираются на внутренние резервы, другие (как «Самолет») создают защитный купол через госучастие. Стабильность рынка важнее временных колебаний котировок. Этот пост носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Анализ основан на открытых данных. _________________ Ваш эксперт по недвижимости Москвы Христина Когутенко

Выгодное предложение в ЖК бизнес-класса на Зорге Реальная скидка, а не скидка на «накидку». ➡️ До конца февраля скидки 40% на выделенный пул лотов. Квартиры 3-евро в данной локации за 430-530 тыс рублей за метр в бизнес-классе — просто подарок. Например, квартиры на фото с 2-мя спальнями 🔹 Потолки по 3 м 🔹 Два санузла для вашего комфорта 🔹 На закрытой территории ЖК есть водный сад, зоны для отдыха и прогулок, сад для детей с квестами, игровыми зонами и площадкой с покрытием для рисования. Акция до конца февраля, успевайте купить по действительно хорошим ценам! _________________ Ваш эксперт по недвижимости Москвы Христина Когутенко

ЖИЛЬЦЫ АПАРТАМЕНТОВ ПОЛУЧИЛИ ПРАВО НА ВРЕМЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ 📎 Конституционный суд разрешил временную регистрацию в апартаментах, не относящихся к номерному фонду отелей и гостиниц. Если человек фактически живёт в таком жилье, у него должно быть право оформить своё проживание официально. 📎 Решение стало возможным благодаря делу Виктории Пиуновой из Санкт-Петербурга — она доказала, что отказ во временной регистрации нарушает свободу передвижения и действующие правила учета граждан. Что важно понимать ✔️ регистрация возможна только временная — на срок до 5 лет ❌ постоянную прописку в апартаментах оформить по-прежнему нельзя ❗️ налоги и тарифы ЖКХ остаются выше, чем в квартирах. Какие плюсы это даёт владельцам апартаментов Временная регистрация открывает доступ к базовым городским сервисам: ➖ устройство ребёнка в школу или детский сад ➖ прикрепление к поликлинике ➖ оформление пособий, пенсий, соцподдержки ➖ получение или замена водительских прав, регистрация автомобиля ➖ оформление загранпаспорта ➖ в Москве — возможность получить резидентское парковочное разрешение. Регистрация бесплатная, не требует выписки из постоянного жилья и не даёт никаких прав собственности. Важное условие Здание должно быть изначально предназначено для проживания граждан, а само помещение — пригодно для жизни и по характеристикам сопоставимо с квартирой. При этом апартаменты всё равно не приравниваются к квартирам: решение суда не меняет налоговый режим, тарифы ЖКХ и не обязывает власти развивать инфраструктуру вокруг таких проектов. Как считаете, это решение подтолкнёт цены вверх? _________________ Ваш эксперт по недвижимости Москвы Христина Когутенко

ПРЕМЬЕРА, КОТОРУЮ РЫНОК ЖДАЛ 11 февраля — старт продаж проекта Сити-2. Новый флагман от девелопера Страна.Премиум. ❗️ Прорыв в концепции городской жизни, аналогов которому в Москве пока не было — приватный курорт на высоте только для резидентов: — собственное море с пляжем — парк 5 000 м² — wellness центр с открытым бассейном — парящий мост-ресторан — премиальный сервис уровня luxury-отелей — высота и масштаб, которых Москва ещё не видела — жилые башни 83 и 96 этажей. Это закрытая экосистема, где всё создано для жизни, отдыха и статуса. 📌 Такие концепции появляются редко, даже на премиальном рынке Москвы. Да, выбор недвижимости большой. Но сочетание масштаба, идеи, сервиса и высоты — это штучный продукт. 📌 Подобные проекты исторически становятся самыми ликвидными активами. Прогноз по росту стоимости — x2 и выше к моменту реализации. ❗️ Именно в первые дни старта минимальная цена за м². Успеют, как всегда, не все. 🔗 Если проект интересен, но у вас сомнения, есть выход — просто записаться на онлайн-встречу с застройщиком в первые дни старта. 🔹 Встреча вас ни к чему не обязывает. 🔹 Вы первым получите полный разбор проекта изнутри и цены. 🔹 От вас не требуется бронировать / покупать. Записаться заранее на ознакомительную встречу можно у меня тут. _________________ Ваш эксперт по недвижимости Москвы Христина Когутенко

ПАМЯТКА ПРОДАВЦА: НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ Продажа квартиры — это не только сделка и деньги, но и налоговые обязательства. Чтобы всё прошло спокойно, держите короткий гид по срокам, правилам и нюансам. ГЛАВНОЕ: ✅Декларация 3-НДФЛ — подается до 30 апреля года, следующего за годом продажи. ✅ Налог оплачивается — до 15 июля. ❗️ Важно: налоговая не присылает квитанции — расчёт и оплата происходят самостоятельно. ПОШАГОВЫЙ АЛГОРИТМ ШАГ 1. Проверьте, нужна ли декларация Декларация НЕ подается, если: ➖ вы владели жильем дольше минимального срока (3 или 5 лет) ➖ сумма продажи не превышает • 1 000 000 ₽ (для жилья) • 250 000 ₽ (для нежилых помещений) Во всех остальных случаях декларация обязательна — даже если налог получится «0». ШАГ 2. Как подать декларацию ➡️ Онлайн — через личный кабинет на nalog.ru или программу «Декларация» ➡️ Лично — через МФЦ или налоговую инспекцию ➡️ Почтой — ценным письмом с описью вложения (лучший вариант для бумажной подачи) ШАГ 3. Что важно заполнить в 3-НДФЛ • данные налоговой (код ФНС, ОКТМО) • ваши персональные данные • доход — сумма продажи по договору • вычет: ✔️ либо фиксированный 1 млн ₽ ✔️ либо подтвержденные расходы на покупку • ипотечные проценты (если хотите уменьшить налог) 📌 Важные нюансы, которые часто упускают 1) Минимальный срок владения • 3 года, если квартира получена: — как единственное жильё — по наследству — в дар от близкого родственника — через приватизацию • 5 лет — во всех остальных случаях. Семьи с 2+ детьми могут быть освобождены от налога даже раньше, если соблюдены условия (покупка нового жилья, увеличение площади/стоимости). 2) Налоговая ставка (с 2025 года) Для резидентов РФ: — 13% — если база до 2,4 млн ₽ — 15% — с суммы превышения Для нерезидентов: — 30% со всей суммы дохода — вычеты не применяются — но освобождение по сроку владения всё равно работает (5 лет) 3) Кадастровая стоимость Если цена в договоре ниже 70% кадастра, налог рассчитают от 70% кадастровой стоимости. ❗️ В Санкт-Петербурге с 2025 года учитывается уже 100% кадастра. 4) Законные способы снизить налог ✔️ учитывать ипотечные проценты ✔️ при продаже наследства/подарка — учитывать расходы дарителя или наследодателя 5) Риски занижения цены Налоговая может проверить сделки через банки и документы покупателя. Штраф за умышленную неуплату — до 40% суммы налога со всей суммы. 6) ИП и самозанятые Самозанятые и ИП на спецрежимах часто не могут применять имущественные вычеты. Если объект использовался в бизнесе — минимальный срок владения может не освобождать от налога. Я не налоговый консультант, но элементарные нюансы по подаче налоговой декларации знаю. Если есть вопросы, обращайтесь. _________________ Ваш эксперт по недвижимости Москвы Христина Когутенко

Какие новостройки выиграют от новых мостов и дорог в Москве Москва сейчас активно перестраивается: появляются новые магистрали, мосты, развязки.Инфраструктура напрямую влияет на стоимость жилья, комфорт жизни и инвестиционный потенциал района. Сегодня смотрим, какие проекты окажутся в плюсе в ближайшие годы. 📌 Большой Сити: реконструкция дорог + 25 км новых трасс Один из самых масштабных проектов ближайших лет. Улучшение дорожной ситуации для жителей: Береговой, Западный порт, River Park Кутузовский, Famous и всей прибрежной части Большого Сити. 📌 СберСити: прямой мост в Москву К 2027 году завершат строительство моста, который соединит СберСити с городом напрямую. Это значит, что жители смогут быстрее добираться в центр, а сам район станет гораздо менее «удалённым» по ощущениям. 📌 Продолжение трассы «Багратион» Новая дорога соединит Новорижское шоссе и Северный обход Одинцова. Жители СберСити смогут добираться до Сити без пробок — это серьёзный фактор роста привлекательности. 📌 Мнёвниковская пойма: два велопешеходных моста Первый мост соединит пойму с Крылатским, второй — с парком «Фили». Для жителей ЖК «Остров» это новые прогулочные маршруты и ощущение «зелёного города внутри города». 📌 Магистраль от Ленинградки до Сити Платная дорога с мостами, завершение — в 2028 году. Доехать до Сити станет проще для жителей: Moments, JOIS, Level Звенигородская, Indy Towers, Дом на Зорге. 📌 Дублёр Ленинградского шоссе Трасса от Кронштадтского бульвара до улицы Приорова улучшит север Москвы. Транспортно выиграют проекты: Кронштадтский 9, UNO Головинские пруды, Михалковский, Soul. 📌 Развязка МСД и улицы Академика Королёва Завершение — в 2026 году. Удобный выезд получат жители: Квартал Монс, Руставели 14, Upside Towers. 📌 ЗИЛ: пешком до метро «Нагатинская» Появится пешеходный мост с территории ЗИЛа до станции метро. Для проектов Shagal и ЗИЛАРТ это сильный плюс: можно будет дойти до метро буквально пешком. Также как и для проектов напротив — можно будет ходить гулять на набережные комплексов ЗИЛАРТ и Shagal. 📌 Новый платный выезд с полуострова ЗИЛ К 2028–2029 запустят скоростную дорогу в сторону МКАД и Севастопольского проспекта. Это разгрузит выезды и даст альтернативный маршрут в юг и юго-запад Москвы. В выигрыше: ЗИЛАРТ, Shagal, Марк. 📌 Южное направление: магистраль Солнцево — Бутово — Варшавка Последний участок запустят в 2026 году. Жители Новой Москвы получат прямой выезд на Варшавское шоссе. В плюсе: Скандинавия, Бунинские луга, Белые ночи и другие проекты района. Почему это важно? Инфраструктура — один из главных драйверов роста цены. Там, где сегодня «далековато», завтра может быть 10 минут до Сити и совсем другой уровень спроса. Могу собрать подборку новостроек, которые вырастут в цене именно за счёт новых дорог и мостов. Напишите мне, какой район вам интересен

Семейная ипотека с 1 февраля 2026: важные изменения ❗️С 1 февраля в России вводится новое правило по семейной ипотеке: для клиентов, состоящих в браке, супруг становится обязательным созаёмщиком. До 1 февраля можно было взять 2 ипотеки на семью, по одной на каждого из супругов. Поcле 1 февраля: «Одна семья — одна льгота». До 1 февраля могут успеть взять семейку те: ➖ у кого уже есть одна семейная ипотека на одного из супругов и вы хотите взять еще одну - второго; ➖тем у кого нет ни одной семейки, и вы финансово готовы сразу взять и гасить две. Многие хотели взять сейчас до 1 февраля одну семейку, а после еще одну. Всё, так не получится! Ни по согласию супруга, ни по брачному договору. Разберу несколько сценариев: 1️⃣ «Чистый лист» - семья с детьми, не брали ипотеку после 23.12.2023 С 1 февраля вы сможете взять только одну квартиру на двоих. Взять две параллельно (на него и на нее), как это делали в 2024-2025 годах, больше не получится. Вы идете в один кредит «парой», и право на льготу сгорает у обоих сразу. 2️⃣ «Уже в деле» - один супруг брал льготу после 23.12.2023 Если вы в браке, «чистый» супруг не сможет взять новую ипотеку. Поскольку он обязан взять «использовавшего» супруга в созаемщики, банк увидит старый кредит и выдаст отказ. С 1 февраля 2026 года оформить новую семейную ипотеку можно будет только на двоих супругов и при двух условиях одновременно: 🟠 в семье родился новый ребёнок; 🟠 предыдущая льготная ипотека полностью погашена. Или успеть провести сделку по «старым» правилам (с брачным договором) до 31 января! 3️⃣ Развод до 1 февраля 2026 Если вы успели развестись до вступления правил в силу и не были созаемщиком в ипотеке бывшего супруга (например, было нотариальное согласие или брачный договор) — вы считаетесь «чистым». Вы можете идти за своей льготой как одинокий родитель. Ваш «счетчик» по нулям. 4️⃣ Развод после 1 февраля 2026 Если вы берете ипотеку после 1 февраля и потом разводитесь — это вам не поможет. В базе данных льгота уже будет закреплена за обоими, так как вы были обязательными созаемщиками. Что будет, если вы разводитесь после 1 февраля 2026 и не были созаемщиком в ипотеке бывшего супруга — тут пока нет точной информации, но фиктивные разводы ради второй ипотеки после 1 февраля будут на особом контроле, это точно. 👍 Рефинансирование комбо-ипотеки: единственная хорошая новость! Теперь можно будет рефинансировать только рыночную часть «комбинированной» ипотеки (то, что свыше 12 млн), не теряя ставку 6% на основную часть. Торопить кого-то успеть до 31 января оформить семейную ипотеку, я уже не буду, но если у вас остались вопросы, охотно отвечу — пишите мне

🔑 Приёмка квартиры: кому нужна и в чем выгода Когда наступает долгожданный момент, и застройщик наконец-то приглашает покупателя принимать квартиру, важно все правильно проверить при осмотре, прежде чем подписывать акт приемки. Покупатель может сам разобраться, но на приёмке всегда действует человеческий фактор: эмоции, ограниченное время, желание быстрее закрыть вопрос. Тут то и могут возникнуть ошибки и недосмотр со стороны покупателя. Приемка квартиры — это не “осмотр”, а технический аудит качества строительно-монтажных работ и отделки. И экономить на нём нельзя. Особенно когда речь о недвижимости высокого уровня, где цена ошибки может в прямом смысле стоить дорого. Вот почему я всегда рекомендую профессиональную приёмку: ✅ Окупается в разы Проверка квартиры ~50 м² стоит ориентировочно 7 500–15 000 ₽ (зависит от площади, отделки, уровня специалистов) — против потенциальных сотен тысяч на переделки. ✅ Эксперт видит то, что “на глаз” не считывается Лазерные замеры геометрии, проверка окон и продувания, электрики, вентиляции, влажности, скрытых дефектов. ✅ Официальный акт вместо заметок Не «кажется неровно», а перечень отклонений с замерами и ссылками на нормы — другой тон разговора с девелопером. ✅ Срок на устранение — работает на вас После фиксации у застройщика обычно до 60 дней на исправление, либо вы имеете основания требовать компенсацию. Особенно важно, если квартира сдаётся с чистовой отделкой. Чаще всего «всплывают» двери, плинтусы, примыкания, углы, санузлы, швы — мелочи на вид, большие счета на деле. ❗️ Организационные нюансы Некоторые застройщики пускают только специалистов из нацреестров (НОПРИЗ/НОСТРОЙ/СРО). Решение простое: заранее согласуем допуск или оформим доверенность, чтобы приёмщик действовал от вашего имени. Хотите закрыть вопрос покупки квартиры в новостройке «под ключ» и без сюрпризов — напишите мне, организую всё до финального акта

Новый год — новый проект! Уже могу записать вас в лист ожидания по проекту на Новоданиловской набережной. Рядом с комплексом апартаментов бизнес-класса «Новоданиловская 8» и фабрикой «Даниловская мануфактура» на набережной появятся две высотные башни — 30 и 50 этажей от девелопера Stone. Сейчас район ещё в стадии развития: до метро около 15 минут пешком, инфраструктура формируется. Но локация с большим потенциалом — напротив уже готовый крупный комплекс ЗИЛАРТ, плюс запланирован мост через реку. Набережная, прогулки у воды и виды на реку — то, что со временем станет главным преимуществом этого места. Особенно для квартир с хорошими видами. Такие точки обычно “выстреливают” не сразу, но именно в этом и есть инвестиционная логика — заходить раньше, чем район полностью сложится. Адрес: Новоданиловская набережная, зу. 12 Ближайшее метро: Нагатинская (13 мин пешком) Готовность: 2030 год Чтобы попасть в лист ожидания и получить первые цены, напишите мне +7 914 705-29-30 _________________ Ваш эксперт по недвижимости Москвы Христина Когутенко