Эксперт недвижимости Константин Барсуков

По теме занижения цены в ДКП. Обратите внимание, что абсолютно разные вещи - купить дешевле рынка. И купить по заниженной цене в ДКП. А то пошла некая путаница с этим. Не редко сейчас слышу, мол суды сейчас не смотрят на "20% ниже рынка", они сейчас говорят, что критично, если цена в несколько раз ниже. А 20% - это не несколько раз. И поэтому не нужно бояться занижений цены в ДКП в разрезе возможного банкротства продавца. И правда, суды про "цена ниже в несколько раз" говорят. Но вопрос, имеет ли это отношение к банкротству продавца? Ситуация 1. В рамках объективных причин, которые влияют на цену недвижимости, человек выставил объект, который стоит в обычном порядке 50 млн, за 40 млн. Ситуация 2. Человек выставил объект в продажу за 50 млн, но в ДКП получилось 40 млн. Для суда - это совершенно разные обстоятельства. Понятно, что в первом случае тоже нужно будет доказать, что причины эти реально были. И что покупатель с продавцом не взаимосвязанные лица. И что покупатель действовал так, как обычно действуют покупатели. И то, не факт, что получится отбиться, но шансы есть, такие решения суда я видел. Второй случай - это большая проблема. Если оценка рыночной стоимости, заказанная конкурсным управляющим, будет биться с ценой в объявлении, но сильно отличаться от цены в ДКП - попробуйте доказать, что вы эту цену получили в результате торгов. Должна быть причина. В общем, занижение цены в ДКП - это проблема при банкротстве продавца. И кратно меньшая цена - к этой ситуации не относится. @exp_ned

И снова про скидку за счет налогов.. Квартира 45 млн. Выходит в этой цене в октябре. Далее в ноябре + 5 млн, в декабре +5 млн. Висит. Ну, и правильно висит, потому что рынок реально около 45 млн, причем именно для декабря. В октябре 45 млн многовато ещё было. Недавно снижают цену снова до 45 млн. И тут приходим мы. Начинаем переговоры, понятно щупаем на предмет торга. И выясняется, что 45 млн - это с занижением цены по ДКП. А вот когда 55 млн была, тогда, конечно, была полная стоимость в договоре. Т.е. человек купил квартиру в инвестиционных целях. Хочет заработать. Это нормально. Но для максимизации своей прибыли, он хочет продавать квартиру по рыночной цене, но без уплаты налогов. А мы должны почему-то дать ему такую возможность, но при этом существенно увеличить для себя риски. Не, ну а чё? (с) Я покупателям хочу донести одну мысль, которую активно транслирую все годы с момента появления банкротства физ.лиц. Вступая с продавцом в сговор с целью уклонения им от уплаты налога (а это именно так будет трактовать ФНС), вы не получаете скидку на квартиру просто так. Вы увеличиваете собственные риски, за собственные деньги. При этом продавец не теряет ничего! Понимаете логику? Продавец получает некую сумму. Если он вам дает скидку за счет занижения цены, то он всё равно получает эту же сумму. Для него ничего не изменилось. А лично для вас существенно увеличились риски. Потому что при банкротстве продавца разлетится ваша сделка на раз-два. И срок здесь будет максимальный - три года. А могу рассказать "веселые" истории, когда и в пределах 10 лет проблема может возникнуть. Особенно сейчас, когда какое-нибудь антикоррупционное дело может вылететь из прошлого или лет через 5 вылетит.. Я в принципе об этом уже рассказывал в одном из предыдущих видео и статью даже писал. Суд, занижение цены по договору расценивает как аффилированность продавца и покупателя! У нас на Фреш-ап был представитель ФНС, рассказывал как сегодня суды смотрят на разные обстоятельства. И мы ведь понимаем, что инвестор/предприниматель и банкротство - встречаются чаще, чем обычный человек и банкротство. Так что не покупайте себе риски за свои деньги. Если инвестор просчитался с доходность и получил убыток вместо прибыли, не ваше дело компенсировать ему этот убыток увеличением своих рисков. Подумайте об этом. @exp_ned

Кстати, в целом в тему, есть видео про ликвидность квартир от обратного. Какие квартиры покупать не нужно. Рекомендую не только инвесторам, но и покупателям.

Это частая проблема у покупателей - путаница в целях. Особенно, когда речь идет о длинных горизонтах и задаче: куплю детям, а пока они маленькие, буду сдавать. Да и в целом, везде, где есть "куплю, чтобы сдавать" есть такое смешение, а чаще даже искажение. И, кстати, если в вопросе мы видим четкую идентификацию, т.е. девушка точно понимает, что она инвестор. Многие, не смотря на то, что запрос явно инвестиционного характера, себя инвесторами не воспринимают. И так, поехали. 1. Какая цель у человека, который покупает квартиру, чтобы в ней жить здесь и сейчас? Купить квартиру, чтобы в ней жить здесь и сейчас! Т.е. решить конкретную жилищную задачу, которая в итоге превратится в квартиру, обладающую определенными характеристиками. Вопрос ликвидности такой квартиры я всегда рекомендую держать в голове, но в целом он может на последнем месте. А на первом месте из этой цели вытекают конкретные параметры в виде площади, количества комнат и т.п. Пригодных именно для решения данной жилищной задачи. 2. Какая цель у инвестора? И здесь мы получаем целый пласт возможных целей, зависящих от того, что инвестор хочет. Условно. Хочет получить максимальный доход? Нужно идти в выкупы. Хочет обеспечить работой свою бригаду, плюс что-то заработать допом - флиппинг или строительство домов. Вопрос сохранности денег на длинном периоде - идем в аренду. Вопрос. Если человек хочет обеспечить сохранность денег на длинном периоде, должен ли он покупать квартиру, в которой он хотел бы жить или он должен покупать квартиру, которая: - быстро сдается - в ней будет минимальный простой при смене арендатора - не требует доп.вложений - будет ликвидна в горизонте 10 лет - возможно принесет доп.доход - которую можно будет быстро продать Вы ведь понимаете, что это разные задачи, да? И ведь еще вопрос, а почему именно жилая квартира, а не нежилое помещение? В любом случае, вы ведь видите, что в списке требований нет ни одного из серии "квартира должна мне понравиться". Но, если человек хочет годик по сдавать, а затем сделать ремонт и начать жить в квартире, то сразу на первый план выходит "квартира мне должна нравиться". Потому что в этом случае размер арендной платы/скорость сдачи - носит второстепенных характер. Грубо, как-то так. Если есть вопросы - пишите в комментариях. Я думаю, что сниму на неё ещё одно видео, заодно отвечу на вопросы, если они будут. @exp_ned

В "Клубе до 18%" на вторичке - прибавление. Теперь на втором месте Татсоцбанк со ставкой 16,8%. @expertned

Когда они уже успокоятся с семейной ипотекой?? Главное, а почему именно при семейной ипотеке надо снижать платеж? Типа, если семья по рынку платит, то они второго сорта? Им поддержка не нужна? Сколько же ещё такого ... мы увидим до выборов? @exp_ned

Вот так приезжаешь на расслабоне за полчаса до показа, а там снег сошел... Будем откапываться) @exp_ned

Обзор первички, вторички и прогноз цен на 2026 год (для тех, кто любит читать). Если любите смотреть или слушать - оно есть выше. @exp_ned

Для тех, кому удобнее YouTube — обзор цен на квартиры в 2026 году выложил и там. Рост или пауза? Разбираю первичку, вторичку, ставки и психологию рынка. 📺 Смотреть на YouTube

Падение цен, рост или пауза? Если посмотреть на прогнозы по рынку квартир на 2026 год, можно найти все три версии: Кто-то ждёт снижения цен. Кто-то - нового витка роста. Кто-то говорит о стабилизации. Разбираю, почему мнения так расходятся. И даю свой прогноз по первичному и вторичному рынку. 📺 Смотреть на RuTube